Was ein Eigentümerdarlehen ist klar erklärt.
Ein Eigentümerdarlehen ist ein Ratenkredit, den Sie als Eigentümer einer Immobilie aufnehmen — im Alltag heißt das oft „Haus beleihen“, „Hypothek aufnehmen“ oder „Kredit auf das Haus“. Gemeint ist immer derselbe Vertrag: Sie bekommen eine feste Summe ausgezahlt und zahlen sie in gleichbleibenden Monatsraten zurück. Die Besonderheit liegt in der Sicherheit — Ihre Immobilie dient als Pfand, die Bank lässt eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Diese Sicherheit ist der Grund, warum die Konditionen meist deutlich günstiger sind als bei einem unbesicherten Privatkredit und warum höhere Beträge bei längeren Laufzeiten möglich werden.
Rechtlich ist das weder ein klassischer Konsumentenkredit noch eine Baufinanzierung, sondern ein eigener Vertragstyp: ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 491 Abs. 3 BGB. Die Einordnung hängt allein an der Sicherheit über die Grundschuld, nicht am Verwendungszweck. Sie können das Geld also frei einsetzen — bestehende teure Konsumkredite ablösen, modernisieren, eine größere private Anschaffung finanzieren oder Liquidität freisetzen, die in Ihrer Immobilie gebunden ist.
In der Praxis läuft das Eigentümerdarlehen bei uns fast immer als Nachrangdarlehen: Ihre bestehende Hausbank-Baufinanzierung bleibt unangetastet, das neue Darlehen wird daneben im 2. Rang ins Grundbuch eingetragen. „Nachrangdarlehen“ ist das technische Wort, „Eigentümerdarlehen“ der gängigere Sprachgebrauch — gemeint ist dasselbe Produkt. Sie wechseln also nicht die Bank, an der Ihre Baufinanzierung läuft. Sie bekommen daneben einen zweiten Vertrag mit eigener Rate, eigener Laufzeit und einem Zins, der wegen der zweitrangigen Sicherheit etwas höher liegt als bei einer klassischen erstrangigen Baufinanzierung — aber deutlich unter dem eines unbesicherten Privatkredits.
Vom typischen Privatkredit unterscheidet das Eigentümerdarlehen die Sicherheit über die Grundschuld — und damit der Zinsvorteil. Wer mehrere bestehende Konsumkredite und einen Dispo zusammenlegen möchte, kann das Eigentümerdarlehen wie eine besicherte Umschuldung nutzen: ein einziger neuer Vertrag, längere Laufzeit, deutlich niedrigerer Zins.
5.000–300.000 €
Rahmen bei Krevado
36–240 Monate
Laufzeit (3–20 Jahre)
ca. 6–8 %
Marktkorridor 2. Rang
Ø 7,51 %
Konsumkredit-Effektivzins
Zwei verbreitete Fehlannahmen — und was tatsächlich gilt
Viele glauben
Ein Eigentümerdarlehen ist im Grunde dasselbe wie eine Baufinanzierung.
Tatsächlich
Eine Baufinanzierung setzt ein Bau- oder Kaufvorhaben voraus, verlangt Verwendungsnachweise und zahlt in Tranchen aus. Beim Eigentümerdarlehen ist davon nichts vorgesehen — Sie sind in der Verwendung frei, das Geld kommt in einer Summe auf Ihr Konto.
Viele glauben
Ein Eigentümerdarlehen ist nur etwas für Notlagen oder schwache Bonitäten.
Tatsächlich
Im Gegenteil: Für viele Immobilieneigentümer ist es schlicht das günstigste Werkzeug für eine größere Anschaffung oder eine Umschuldung — niedrigerer Zins, längere Laufzeit, niedrigere Monatsrate. Eine bewusste Wahl, kein Notbehelf.
Wann es sich rechnet und wann nicht.
Drei Anlässe machen ein Eigentümerdarlehen für Immobilieneigentümer typischerweise sinnvoll:
Umschuldung teurer Konsumkredite
Ein Ratenkredit zu acht bis elf Prozent Effektivzins, ein dauerhaft im Minus laufender Dispo, eine Kreditkarte mit Ratenkauf — alles in einen günstigeren Vertrag bündeln.
Modernisierung jenseits 50.000 €
Größere Vorhaben über dem, was ein klassischer Modernisierungskredit ohne Grundschuld noch hergibt — neue Heizung, Dach, energetische Sanierung, Anbau.
Liquidität freisetzen
Mittel, die in der Immobilie gebunden sind, verfügbar machen — ohne zu verkaufen. Für eine größere Anschaffung, einen finanziellen Puffer oder eine Generationenübergabe.
Bei einem Eigentümerdarlehen brauchen Sie für nichts davon einen Verwendungsnachweis.
Die unsichtbare 50.000-Euro-Schwelle
Bis rund 50.000 Euro funktioniert ein „Modernisierungskredit“ häufig noch ohne Grundschuld als verlängerter Ratenkredit. Oberhalb dieser Schwelle wird derselbe Kredit faktisch zum Eigentümerdarlehen — die Bank verlangt dann die Grundschuld als Sicherheit. Das ist nicht schlechter, sondern günstiger: längere Laufzeit, niedrigerer Zins, niedrigere Rate. Wer 60.000 oder 80.000 Euro „als Modernisierungskredit“ sucht, sucht in der Praxis schon ein Eigentümerdarlehen.
Durchschnittszinsen nach Kreditart
Effektiver Jahreszins — Marktdurchschnitt Deutschland, Stand Anfang 2026 (Quelle: Bundesbank MFI-Zinsstatistik, Markterhebungen)
Der Zinsabstand zum klassischen Ratenkredit — am Beispiel
Wer dieselbe Summe als Ratenkredit aufnimmt, zahlt deutlich mehr Zinsen, und der Abstand wächst mit Kreditsumme und Laufzeit. Zur Veranschaulichung 80.000 Euro über 96 Monate Laufzeit, gerechnet an den Bundesbank-Marktdurchschnitten:
| Ratenkredit (frei) | Eigentümerdarlehen (2. Rang) | |
|---|---|---|
| Effektivzins | ~ 8,1 % | ~ 7,0 % |
| Monatsrate | ~ 1.130 € | ~ 1.090 € |
| Gesamtzinsen | ~ 28.900 € | ~ 24.700 € |
| Notar + Grundbuchamt einmalig | — | ~ 480 € |
| Gesamtkosten | ~ 28.900 € | ~ 25.180 € |
Bei dieser Konstellation liegt der Vorteil bei rund 3.700 Euro über die Laufzeit — und das ist eine vorsichtige Rechnung mit Marktdurchschnitten. Der Abstand wächst spürbar, sobald der bestehende Konsumkredit teurer ist (ein Dispo zu elf bis zwölf Prozent, ein Kreditkarten-Ratenkauf um sechzehn Prozent, ein älterer Ratenkredit aus 2023 zu neun bis zehn Prozent), oder wenn die Laufzeit länger gewählt wird, was die Monatsrate zusätzlich senkt.
Wie viel Sie aufnehmen können die Mathematik dahinter.
Die Frage taucht in fast jedem Erstgespräch auf — und wird außerhalb davon meist halb richtig beantwortet. Sie können nicht hundert Prozent vom Marktwert Ihrer Immobilie aufnehmen. Banken arbeiten mit dem Beleihungswert — einer absichtlich vorsichtigeren Größe, definiert in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Der Beleihungswert liegt typischerweise mindestens zehn Prozent unter dem Verkehrswert; das ist ein gesetzlich vorgeschriebener Sicherheitsabschlag (§ 19 BelWertV), der Marktschwankungen über die Laufzeit auffängt.
Auf den Beleihungswert legen die Banken einen weiteren Korridor: Bis sechzig Prozent gilt der Kredit als Pfandbrief-Realkredit nach § 14 PfandBG — hier sind die besten Konditionen erreichbar. Bis achtzig Prozent vergeben die meisten Anbieter mit moderatem Zinsaufschlag, darüber wird es eng. Beim Eigentümerdarlehen als Nachrangdarlehen kommt eine wichtige Einschränkung hinzu: Diese Grenze gilt für die Gesamtbeleihung — Ihre bestehende Hausbank-Schuld plus das neue Eigentümerdarlehen zusammen, nicht jedes für sich. Praktische Faustregel: Hausbank-Restschuld und Eigentümerdarlehen liegen zusammen bei maximal siebzig bis achtzig Prozent vom Beleihungswert.
Was es wirklich kostet ehrlich beziffert.
Neben dem Zins fallen einmalige Kosten für die Bestellung der Grundschuld an. Das sind zwei getrennte Posten, die häufig gemeinsam genannt werden: die Notargebühr für die Beurkundung und die Grundbuchamtsgebühr für die Eintragung. Beide richten sich nach der Höhe der bestellten Grundschuld, nicht nach dem Wert Ihrer Immobilie. Anlage 2 zu § 34 GNotKG legt die Sätze fest — und das Ergebnis ist deutlich niedriger als die in vielen Online-Ratgebern kursierende „1,5 bis 2 Prozent“-Faustregel.
| Grundschuld | Notargebühr | Grundbuchamt | Summe | Anteil |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 € | 165 € | 165 € | 330 € | 0,66 % |
| 100.000 € | 273 € | 273 € | 546 € | 0,55 % |
| 150.000 € | 327 € | 327 € | 654 € | 0,44 % |
| 200.000 € | 435 € | 435 € | 870 € | 0,44 % |
Viele glauben
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen ungefähr 1,5 bis 2 Prozent der Kreditsumme.
Tatsächlich
Diese Faustregel gilt für den Hauskauf inklusive Auflassung — also wenn der Notar gleichzeitig den Eigentumsübergang beurkundet. Für eine reine Grundschuldbestellung beim Eigentümerdarlehen liegen die Kosten typischerweise bei 0,4 bis 0,7 Prozent der bestellten Grundschuld. Bei 100.000 Euro reden wir von rund 550 Euro — nicht 1.500 bis 2.000 Euro.
Manche Finanzierungspartner verlangen zusätzlich ein einfaches Wertgutachten oder einen aktuellen Energieausweis zur Beleihungswert-Ermittlung — vor allem, wenn die Immobilie seit längerer Zeit nicht bewertet wurde. Wichtig zur Einordnung: Der Energieausweis ist nach § 80 GEG nur bei Verkauf, Vermietung oder Neubau gesetzlich vorgeschrieben — beim Eigentümerdarlehen ist er Bankpraxis, kein Gesetz. Wir sehen vor der verbindlichen Anfrage, welche Partner ihn verlangen, und sagen Ihnen, ob er in Ihrer Konstellation eingespart werden kann.
Die Bestellungskosten lassen sich bei den meisten Partnern in den Darlehensbetrag einrechnen, sodass keine Eigenmittel für Notar und Grundbuchamt nötig sind. Eine Restschuldversicherung gehört nicht zu den notwendigen Kosten eines Eigentümerdarlehens — wir verkaufen sie nicht und raten in den meisten Konstellationen davon ab. Seit 1. Januar 2025 gilt zudem § 7a VVG: Eine RSV darf frühestens sieben Tage nach Kreditabschluss vereinbart werden — wer sie früher abschließt, hat einen nichtigen Vertrag und kann gezahlte Prämien zurückfordern.
Quelle: GNotKG-Anlage 2 — Gebührentabelle Beurkundung · § 80 GEG
Wie das mit Ihrer bestehenden Finanzierung zusammenspielt die Hausbank bleibt.
Eine der häufigsten Sorgen, die Kunden ins Erstgespräch mitbringen: „Wird durch das Eigentümerdarlehen meine Hausbank-Baufinanzierung gekündigt oder umgeschichtet?“ Im Standardfall nein. Das Eigentümerdarlehen läuft bei uns als Nachrangdarlehen: Ihre bestehende Hausbank-Grundschuld bleibt im 1. Rang, unsere Partnerbank wird im 2. Rang daneben eingetragen. Sie haben dann zwei Verträge mit jeweils eigener Rate, eigener Laufzeit und eigenem Vertragspartner — und Ihre laufende Baufinanzierung wird nicht angefasst.
Was sich für Sie ändert, ist also nicht der Bestandsvertrag, sondern Ihr Cashflow. Das Eigentümerdarlehen kommt als zweite Linie hinzu — entweder als frische Liquidität auf Ihrem Konto oder, im Umschuldungsfall, mit Direktauszahlung an die abzulösenden Konsumkredit-Banken (Targobank, Kreditkartenanbieter, Dispo-Bank). Die Hausbank-Baufinanzierung bleibt davon vollständig unberührt: ihre Forderung, ihre Rate, ihre Konditionen verändern sich nicht.
Was die zweitrangige Sicherheit für den Zins bedeutet
Ein Nachrangdarlehen ist für die Bank riskanter als eine erstrangige Finanzierung — im Worst Case (Zwangsversteigerung) wird zuerst der 1.-Rang-Gläubiger aus dem Erlös bedient, der 2. Rang erst danach. Diesen Risikoaufschlag bilden die Anbieter im Zins ab; der Effektivzins für ein Eigentümerdarlehen liegt typischerweise mehrere Prozentpunkte über dem einer klassischen erstrangigen Baufinanzierung — bleibt aber deutlich unter dem eines unbesicherten Privatkredits. Wie hoch der konkrete Aufschlag ausfällt, hängt vor allem von der Total-Beleihung ab: Je näher Hausbank-Schuld plus Eigentümerdarlehen zusammen an die Achtzig-Prozent-Marke vom Beleihungswert kommen, desto höher der Aufschlag. Wir wissen aus dem Tagesgeschäft, welcher Finanzierungspartner bei welcher Konstellation welchen Zins rechnet.
Wenn Ihre Immobilie lastenfrei ist
Ist Ihre Immobilie bereits abbezahlt, kann das Eigentümerdarlehen statt im 2. auch direkt im 1. Rang eingetragen werden. Das ist der seltenere Fall, wirkt sich aber positiv auf die Konditionen aus, weil dann kein Nachrang-Aufschlag anfällt. Welche Variante für Ihre Konstellation gilt — 2. Rang neben der Hausbank oder 1. Rang bei lastenfreier Immobilie —, sehen wir vor der verbindlichen Anfrage und gehen es im Erstgespräch mit Ihnen durch.
Viele glauben
Wenn ich ein Eigentümerdarlehen aufnehme, kündigt mir die Hausbank die Baufinanzierung.
Tatsächlich
Im Standardfall nicht. Das Eigentümerdarlehen wird als zweitrangiges Darlehen daneben eingetragen, ohne die Hausbank-Grundschuld anzufassen. Die Hausbank-Baufinanzierung bleibt vollständig unberührt — gleicher Vertrag, gleiche Rate, gleiche Konditionen. Sie zahlen nach der Auszahlung schlicht zwei Raten parallel: die alte an Ihre Hausbank, die neue an unseren Finanzierungspartner.
Bonität und Sicherheit ehrlich getrennt.
Es gibt eine Erzählung, die Eigentümerdarlehen-Werbung am Markt gerne bedient: „Mit Ihrer Immobilie als Sicherheit ist die Schufa egal.“ Das ist nicht richtig. § 505a BGB verpflichtet jeden Finanzierer ausdrücklich zu einer eigenständigen Bonitätsprüfung — die Sicherheit über die Immobilie darf den Kredit nicht ersetzen. Eine starke Sicherheit lockert die Konditionen, sie ersetzt aber kein bedienbares Einkommen.
„Der Darlehensgeber darf einen Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird."
Was die Immobilie als Sicherheit dafür verändert: Der Risikoaufschlag, den die Bank in den Zins einrechnet, fällt weg oder schrumpft deutlich. Sie bekommen längere Laufzeiten angeboten — bis 240 Monate ist Standard. Und Konstellationen, die für einen unbesicherten Privatkredit zu eng wären — eine ältere Negativnotiz in der Schufa, ein höheres Lebensalter mit langer Restlaufzeit, eine Selbstständigkeit mit schwankenderem Einkommen — werden durch die Sicherheit oft erst möglich. Was sie nicht überspielt: ein laufendes Einkommen, das die Rate stabil tragen muss.
Ihre Schufa nach der 2026-Reform
Seit dem 17. März 2026 sind Kreditanfragen scoreneutral — sie senken Ihren Schufa-Score nicht mehr. Was bleibt: Das Merkmal „Anfrage Kredit“ ist 10 Tage lang für andere Banken sichtbar. Wer in kurzer Zeit bei vielen Banken gleichzeitig anfragt, sendet damit ein Warnsignal an die nächste Bank, die hineinschaut. Deshalb fragen wir gezielt nur bei den Partnern an, bei denen Ihre Konstellation realistische Chancen auf Zusage und gute Konditionen hat.
Quelle: PwC Legal — The 2026 SCHUFA Score Reforms · § 505a BGB
Sind Sie 20 Jahre gebunden? die § 489-Frage.
Eine berechtigte Sorge bei einer langen Laufzeit: „Bin ich dann zwei Jahrzehnte an dieselbe Bank gekettet?“ Die rechtliche Antwort ist eindeutig nein. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt jedem Verbraucher das Recht, ein langlaufendes Darlehen nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang ordentlich zu kündigen — mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einer 240-Monate-Laufzeit ist die zweite Hälfte risikofrei umschuldbar, falls sich der Markt zwischenzeitlich besser entwickelt oder Ihre Situation ändert.
„Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag … in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen."
Vor Ablauf der zehn Jahre — was Sie wissen sollten
Eine vorzeitige Rückzahlung vor Ablauf der zehn Jahre kann Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Hier ein wichtiger Unterschied zum normalen Privatkredit, der ehrlich auf den Tisch gehört: Beim Eigentümerdarlehen greift nicht der gesetzliche Ein-Prozent-Deckel, der bei Allgemein-Verbraucherdarlehen gilt (§ 502 BGB). Banken berechnen die Entschädigung marktüblich nach der Aktiv-Passiv-Methode, was bei stark gefallenen Zinsen mehrere Prozentpunkte der Restschuld bedeuten kann. Ihr Finanzierungsspezialist rechnet die konkrete Größenordnung mit Ihnen durch, bevor Sie unterschreiben — sodass Sie wissen, was eine vorzeitige Ablösung in welcher Marktphase kosten würde.
Die Grundschuld nach der letzten Rate
Ein Punkt, den Eigentümerdarlehen-Werbung selten erwähnt — und der die häufige Sorge „die Grundschuld bleibt für immer drin“ in einen praktischen Vorteil verwandelt: Eine eingetragene Grundschuld bleibt nach Tilgung im Grundbuch verfügbar, bis Sie aktiv eine Löschung beantragen. Das klingt erst unangenehm, ist aber bewusst nutzbar — Sie können dieselbe Grundschuld für künftige Vorhaben wiederverwenden, ohne neuen Notartermin und ohne erneute Eintragungskosten. Wer in zehn Jahren eine zweite größere Anschaffung finanzieren möchte, spart sich damit den ganzen Setup-Schritt. Welcher Weg in Ihrer Situation der bessere ist — Stehenlassen oder Löschen — gehen Sie nach der letzten Rate mit Ihrem Finanzierungsspezialisten durch.
Wie der Prozess bei uns läuft ehrlich getaktet.
Ein Eigentümerdarlehen läuft länger als ein Privatkredit — realistisch sechs bis zehn Wochen vom ersten Telefontermin bis zur Auszahlung. Das ist keine Krevado-Verzögerung, sondern Folge zweier externer Schritte, die nicht beschleunigt werden können: Notartermin und Grundbuchamt-Bearbeitung. Was wir aber kontrollieren: Wie früh Sie wissen, ob es überhaupt geht. Das wichtigste Versprechen aus unserem Prozess heißt nicht „in einer Woche ausgezahlt“ — es heißt: nach dem ersten ausführlichen Gespräch wissen Sie, ob die Anfrage Aussicht hat, und wenn nicht, sagen wir es Ihnen sofort.
Der Erstkontakt ist ein Telefontermin mit Ihrem Finanzierungsspezialisten. Sie buchen ihn entweder selbst über den Link aus der Bestätigungs-E-Mail, oder wir melden uns. Im Gespräch füllen wir den Antragsbogen gemeinsam aus — bestehende Kredite mit Restschuld und Ablösebetrag, Eckdaten zur Immobilie, gegebenenfalls ein zweiter Darlehensnehmer. Erste Konditionen kommen schon an dieser Stelle zurück, basierend auf Ihrer Schufa-Auskunft. Wichtig zur Erwartung: Das ist die Schufa-basierte erste Größenordnung, nicht die endgültige Kondition.
Parallel zur ersten Konditionen-Rückmeldung schicken wir Ihnen eine Vollmacht für den Grundbuchauszug zur Unterschrift. Wir holen den Auszug für Sie ein — Sie müssen nicht selbst zum Grundbuchamt. In den darauffolgenden zwei Wochen geht es um die Unterlagen, priorisiert: zuerst alles, was beantragt werden muss (Ablöseschreiben Ihrer Altkredite, Energieausweis sofern vom Partner verlangt), dann die Standardunterlagen, die meist schon vorliegen.
Sobald die Unterlagen vollständig sind, kommen die finalen Konditionen — angepasst auf die exakten Zahlen aus Ihren Unterlagen. Erst danach geht es zum Notartermin: Vertragsunterzeichnung und Grundschuldbestellung in einem Termin. Die Auszahlung folgt dann meist nicht erst nach der formalen Eintragung im Grundbuch, sondern bereits nach der Notarbestätigung, die der Notar an die Bank schickt. Das ist Marktstandard und beschleunigt den letzten Schritt um zwei bis sechs Wochen. Bei Umschuldungs-Konstellationen geht die Auszahlung direkt an die abzulösenden Konsumkredit-Banken (Targobank, Kreditkartenanbieter, Dispo-Bank) — Sie müssen die alten Verträge nicht mehr selbst kündigen. Ihre Hausbank-Baufinanzierung wird davon nicht berührt; sie läuft weiter wie bisher.
